ここでは相続税の計算における相続財産の評価のうち、農地・生産緑地・山林の評価について説明をいたします。
農地の評価
農地は農地法等によって宅地（建物を建てる土地、建物を建てるための敷地）への転用が制限されています。所有者が土地を使用するにもほとんど自由度を持ちません。通常の土地と同じように相続財産となりますので、相続税が課税されます。また、相続税については、農業を営む相続人が取得した場合には、一定の条件のもとに相続税（税金）の納税を猶予するという制度があります。
農地の評価方法は地域によって違いがあります。農地の種類と評価方法は下記のとおりです。
※宅地造成費：その農地を宅地へと転用する場合に必要と認められる金額のこと。概ね同一地域毎に国税局長によって定められる。
貸し付けられている農地の評価
貸し付けられている農地には耕作権という、農地の所有者に対して小作料を支払い、農地を耕作する権利や賃貸借等の設定がされています。 貸し付けられている農地では、土地の利用に制限が設けられているため、自用地として評価した場合より評価額が低くなることがほとんどです。
ただし、耕作権では賃借権としての「小作権」と、物権としての「永小作権」とに区分され、それぞれで評価方法が異なります。
生産緑地の評価
生産緑地とは、生産緑地法により規定された土地制度で、その内容は良好な都市環境の形成を図るために、市街化区域内農地の緑地としての機能を活かし、計画的に農地を保全していこうとする制度です。
評価方法については以下のとおりです。
買取りの申出が行われていた生産緑地
および買取りの申立てができる生産緑地の評価
課税時期において市町村へ買取りの申立てができない
生産緑地の評価
山林の種類と評価方法
山林も不動産になりますので、相続した場合には法務局で名義変更の登記をすることになります。また、平成24年4月以降に山林を相続した場合は市役所や町村役場への届出が必要です。
山林の種類と評価方法については以下のとおりです。
宅地比準方式
※「宅地造成費」とは、農地を宅地へ転用する際にかかる土盛費、整地費、伐採費、地盤改良費などの費用であり、都道府県ごとに費用の基準が設けられています。
倍率方式
市街化区域内にある山林で、倍率が事前に規定されている場合
広大な市街地山林の評価方法
市街地山林が宅地かつ地積の要件を満たしている場合、その評価は「地積規模の大きな宅地の評価」に準じて行います。
保安林の評価
森林法により、立木の伐採および土地の利用法について制限が設けられている土地では、保安林の評価を用いて評価を行います。
相続税評価額の算出は税理士であっても非常に難しい分野となります。誤った算出により適正な納税額を納められずに税務署の調査を受けてしまう可能性もあります。相続税申告、相続財産の評価については相続税申告に特化した税理士に依頼するのがいいでしょう。大阪八尾相続遺言相談プラザでは税理士の独占業務は、相続税申告に特化したパートナーの税理士が担当しており、ワンストップで相続のお手続きをお手伝いしております。是非無料相談をご利用ください。
